奈良時代、平城京の北側を通っていた佐保・佐紀路には名だたる大寺院がなく、一年を通して観光客が少ないが、ひなびた古寺が静かな佇まいを見せている。
また美しい仏像が多く、「不退寺・聖観世音菩薩像（重文）」「法華寺・十一面観世音菩薩（国宝）」「海龍王寺・十一面観世音菩薩（重文）」は、佐保路の三観音と言われている。さらに秋篠寺の伎芸天（重文）も加えて、宗教心がなくても素直に感動する仏達に出会うことができる。
不退寺（真言律宗）の正式な名称は不退転法輪寺といい、平城（へいぜい）天皇が退位後住んだ御所を、孫で平安時代の歌人・伊勢物語で知られる藤原業平（なりひら）が寺に改めたそうで、業平寺とも呼ばれていた。
最盛期には南都１５大寺に数えられていたが、度重なる火災によって、往時の面影はない。
聖観世音菩薩（『重文）
不退寺口バス停（近鉄奈良駅から自衛隊前行バスに乗車）から北へ細い道を３分ほど進み、途中、ＪＲの踏切を越えると、切妻造りの南門（鎌倉時代末・重文）が見えてくる。
この門をくぐると雑木を通して、間口４軒、寄せ棟造りの小さいがどっしりした本堂（室町時代・重文）が佇んでいる。
雑木と見えたのは、ツバキ、レンギョウ、カキツバタ、ハギなどで、季節になると花を咲かせ、奈良の花の寺の一つとなっている。
右手の小さな池の向こうにある重文の多宝塔（鎌倉時代）は、珍しくも平屋。通常、多宝塔は二重なので不思議に思ったが、当初は二重であったが、後に２階部分が何らかの理由で失われたらしい。
本堂には、本尊のの「聖観世音菩薩像（重文）」が安置されている。
背丈１ｍ９０ｃｍ、豊満な木造の仏像は珍しく、頭の両側でリボンを結び、それが肩にかかって膝まで垂れている。
藤原業平自身の作、あるいは美男だった彼をモデルにしたもの、など、色々な説がある。
それを取り巻くように「不動明王」「金剛夜叉明王」などの五大明王像（いずれも重文）が配置されている
南門（重文）
多宝塔（重文）
本堂 （重文）
大威徳明王（重文）
佐保路にひっそり佇む藤原業平ゆかりの花の寺。本堂に安置されている聖観世音菩薩（重文）が美しい。
